寫字樓市場迎來政策利好

發(fā)表時間： 2015-05-25 00:00 來源：清遠第一房網(wǎng) 　　

《清遠市商事主體住所(經(jīng)營場所)登記管理暫行辦法》(下稱《辦法》)自發(fā)布以來，受到市場的廣泛關注：13類行業(yè)禁止住宅區(qū)辦公，一方面，在支持小微企業(yè)“住改商”的基礎上，為了保障社區(qū)安全、管理及相關業(yè)主利益，以強制征求業(yè)委會或者物管公司意見等形式，加強了監(jiān)督管理;另一方面，隨著城市的不斷發(fā)展，清遠出現(xiàn)高端寫字樓市場，大批高端寫字樓已經(jīng)面市或規(guī)劃，未來幾年內(nèi)，寫字樓市場供應量將持續(xù)增加。

那么，“住改商”合法化后，到底方便了誰?對于正在蓬勃發(fā)展的清遠高端寫字樓市場來說，“住改商”的解禁，利弊該如何權(quán)衡?

“住改商”早就存在

事實上，在清遠“住改商”的情況早已存在。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，選擇在住宅進行辦公的企業(yè)，大多屬于創(chuàng)業(yè)初期的中小型企業(yè)，如建筑裝飾設計、電子商務、商貿(mào)企業(yè)及外地企業(yè)駐清辦事處等。這些企業(yè)辦公人員不多，對經(jīng)營場所要求相對不高，往往傾向于選擇租賃和購買住宅作為辦公、經(jīng)營場所。

在連江路一比較舊的住宅樓辦公的余先生表示，之所以選擇在這里辦公，主要是看中成本相對便宜。幾年前，他買下了這套180平方米的房子并重新裝修，設計為生活區(qū)和辦公區(qū)，他經(jīng)營的是平面設計工作，除了他這個老板外，還有三四個員工。

據(jù)了解，像余先生經(jīng)營的這類小規(guī)模企業(yè)，工作人員和來訪客人不算多，如果在市中心寫字樓辦公，租金、水電費、物業(yè)管理費都要比住宅區(qū)高出一截，因此這些企業(yè)主更傾向在住宅區(qū)辦公。

地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士趙千河認為，“住改商”普遍存在是一個城市歷史發(fā)展的過程，歸結(jié)于兩方面原因：一是清遠早期寫字樓的稀缺，住宅小區(qū)物業(yè)管理方面缺失，導致一些企業(yè)混居于住宅區(qū)內(nèi);二是辦公成本相對低廉。

對此，地產(chǎn)人士阮先生也認為，辦公住宅混居主要是因為住宅租金相對便宜，運營成本低。但正好說明了市場缺寫字樓產(chǎn)品。他認為，一旦寫字樓供應量充足，許多企業(yè)會自動搬離住宅區(qū)，“因為住宅區(qū)辦公影響住宅區(qū)人生活，停車位、消防措施、電梯等硬件可能達不到商務辦公要求。”

▶▷市場

高端寫字樓集中報建

清遠市區(qū)現(xiàn)有的專業(yè)商務寫字樓并不多，近六七年來只興建了兩個：一個是2010年豪美地產(chǎn)開發(fā)的豪美大廈，另外一個是2013年恒福地產(chǎn)投資開發(fā)的恒福中心。不過或許正是由于清遠目前專業(yè)寫字樓的稀缺，許多開發(fā)商開始涉足該領域，新的專業(yè)寫字樓開發(fā)加快。

市住建局報建數(shù)據(jù)顯示，僅2013年報建項目中涉及寫字樓的至少有6個。包括朝南國際大廈、時代廣場、名德華府、城市花園寫字樓項目等。按照其報建批復時間推算，預計未來三到五年，每年將至少有一個大型專業(yè)寫字樓推出。

從報建數(shù)字來看，相比以往單個寫字樓如豪美大廈、恒福商務中心，甚至更早的金沙商務大廈、卓越大廈等，一般總建筑面積只有一兩萬平方米，樓層最高不超過19層?，F(xiàn)在新規(guī)劃的寫字樓單個項目體量越來越大，樓層越建越高，甚至有規(guī)劃到150米、200米高。

此外，新建的寫字樓開發(fā)位置和以往分散在不同地段和路段不一樣，現(xiàn)在開始向某一個小區(qū)域聚集：一是新城人民一路和二路、靜福路兩側(cè);二是東城大道。目前人民路上除了早期開發(fā)的卓越大廈之外，還有城市花園、勝利廣場，人民路和靜福路交匯處有時代廣場，靜福路有優(yōu)信商務中心、朝南國際商務大廈。東城大道上有東瀚清城、名德華府。

朝南地產(chǎn)董事總經(jīng)理梁國飛分析，寫字樓作為辦公的場所，對位置要求很高，比如路網(wǎng)、交通，還要處于商務區(qū)。“朝南國際商務中心地塊位于靜福路，處于新城中央商務區(qū)，周邊屬于居住區(qū)，規(guī)劃和正建的商業(yè)廣場、寫字樓比較集中，所以有做寫字樓的潛質(zhì)。”

據(jù)了解，目前人民路屬于清遠政務中心、商業(yè)中心，企業(yè)如果在這些位置設立辦公場所，方便辦事和業(yè)務往來。

▶▷趨勢

專業(yè)寫字樓市場需求大

一方面，《辦法》進一步降低對市場準入的門檻，優(yōu)化營商環(huán)境的同時，也增加了市場上寫字樓產(chǎn)品的供應量。另一方面，目前新建的各大高端寫字樓及商務辦公樓宇，在未來幾年內(nèi)也將集中放量。那么，價格實惠的“住改商”能否對高端寫字樓造成沖擊呢?

專業(yè)人士認為，對于正在發(fā)展的清遠來說，由于城市影響力的不斷擴大，不少看好清遠未來的大型企業(yè)、金融機構(gòu)相繼進駐，而舊寫字樓硬件配套落后、管理不完善，從客觀市場上分析，高端寫字樓如今有了更大的市場需求。

另外，服務的客戶群體的不同，讓高端寫字樓避免了“住改商”造成的市場沖擊。選擇在住宅進行辦公的以小微企業(yè)為主，而高端寫字樓面對的客戶群體多為實力企業(yè)、機構(gòu)辦事處等，這些客戶對辦公環(huán)境及整體形象有較高要求，落戶高端寫字樓也就成了必然選擇。

對此，朝南地產(chǎn)董事總經(jīng)理梁國飛也認同：“現(xiàn)在眾多銀行、證券公司等金融公司和諸多大企業(yè)進入清遠，這些企業(yè)需要好的辦公場所，作為其企業(yè)形象輸出口。這類企業(yè)對辦公要求高，且需求量大，一個銀行總部往往需要數(shù)千平方米甚至上萬平方米的集中辦公空間。”因此，滿足商住兩用的住宅最終還是會被硬件條件更好、形象更突出的高端寫字樓所取代。

▶▷影響

利好寫字樓租賃市場

從租賃情況看，選擇用住宅樓當作辦公場所的大多是處于創(chuàng)業(yè)初期的小微企業(yè)。而“住改商”《辦法》出臺后，對于這些小微企業(yè)來說，無疑降低其創(chuàng)業(yè)門檻。

而隨著新成立公司數(shù)量的穩(wěn)步增長，辦公場所的需求量也會被帶動起來。但在新成立的公司中，有相當一部分屬于小微企業(yè)。一家房屋中介負責人表示，對于還沒有完成原始積累的小公司，更樂于在住宅和公寓里辦公;對于有些家底的公司，則選擇在已成氣候的商住公寓辦公，花費仍比在寫字樓里低不少。

趙千河認為，當前，國家振興實體經(jīng)濟，從財稅、工商等各方面鼓勵自主創(chuàng)業(yè)是大勢所趨，并將長期存在。而“住改商”和高端寫字樓的興起將推動中低端寫字樓市場分流。不少設備陳舊、功能退化的中低端寫字樓或?qū)⒅鸩教蕴?/span>

不過，由于《辦法》列出“住改商”的“負面清單”，即13類經(jīng)營活動不能“住改商”，在支持小微企業(yè)“住改商”基礎上，為了保障社區(qū)安全、管理及相關業(yè)主利益，以強制征求業(yè)委會或者物管公司意見等形式，加強了監(jiān)督管理。對于“清單”范圍內(nèi)的企業(yè)、業(yè)委會或物業(yè)公司反對的企業(yè)均必須搬離住宅區(qū)，重新租賃正規(guī)寫字樓作為辦公場所，對寫字樓市場而言無疑是利好。

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朝南國際寫字樓銷售中心即將開放

據(jù)悉，由清遠市朝南地產(chǎn)開發(fā)建造的朝南國際商務中心銷售部即將開放。項目地處清遠市中心城區(qū)與燕湖新城核心地段——靜福路與半環(huán)北路交匯處(博愛學校旁)，周邊時代廣場、勝利金融中心、贏之城購物中心等多個商圈環(huán)繞;同時，毗鄰維港半島、鳳城酈都兩大居住區(qū);舉步即擁北江、江濱公園、靜福公園等綠色資源。

據(jù)了解，朝南國際規(guī)劃建造一棟26層高的商務地標，占地超1萬平方米，總建面超6萬平方米，其中3層商業(yè)超1萬平方米，23層辦公樓超4萬平方米，停車位超500個。項目以Art-deco的建筑立面風格，將線條與玻璃幕墻完美相融，并以超甲級寫字樓標準打造。10米挑高大堂，充分顯示出入駐企業(yè)的形象;3.7米層高辦公空間，與大堂的氣派完美銜接;6臺超大廂體品牌專梯，高速持續(xù)運轉(zhuǎn)讓你瞬間即達;約40—1500平方米寫字樓，方正實用，分合自由，按照企業(yè)自身的特色打造專屬的商務風格;獨立衛(wèi)生間、平臺空中花園、高端智能安防系統(tǒng)，無不顯示作為總部商務領地的高端與周到。

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